Dzīvokļa pirkšana Zviedrijā
Mājvietas meklēšana Zviedrijā ir diezgan sāpīgs temats. Esmu par to rakstījis jau iepriekš. Bieži vien realitāte izrādās tāda, ka lētāk ir nopirkt dzīvokli “kredītā” nekā īrēt. Tas gan šībrīža ekonomiskajā situācijā ir diezgan riskants solis, tomēr, ja esat nobrieduši iegādāties dzīvokli Zviedrijā, tad zemāk esošā informācija būs tīri praktiski ļoti noderīga, lai saprastu kas un kā ir jādara. Bet vispirms ir jāsaprot tas, ka jūs pirksiet nevis dzīvokli, bet gan dalību kooperatīvā, kas ļaus jums beztermiņā ilgi dzīvot šajā dzīvoklī. Ja izlasīsiet augstāk minēto ierakstu, tad sapratīsiet, kāpēc tas tā ir.
Finansējums
Lai iegādātos dzīvokli, būs nepieciešams finansējums. Darījumu, protams, iespējams noslēgt arī skaidrā naudā, tomēr, ņemot vērā augstās nekustamā īpašuma cenas Zviedrijā, lielākajai daļai noteikti būs nepieciešams kredīts. Oficiāli ar likumu ir noteikts, ka bankas nedrīkst finansēt vairāk kā 85% no dzīvokļa iegādes vērtības, tomēr nav aizliegts daļu no atlikušajiem 15% finansēt ar kādu citu, piemēram, patēriņa kredītu. To gan es jums neieteiktu darīt, bet tāda opcija pastāv. Neskatoties uz minētajiem procentiem, banka izvērtē katru klientu atsevišķi un var samazināt maksimālo aizdevumu, piemēram, uz 75% vai pat mazāk procentiem. Lai to noskaidrotu, jums būs jādodas uz banku, lai veiktu pārrunas. Un uz banku jums būs jādodas jebkurā gadījumā, jo tur jūs veiksiet pirmo soli dzīvokļa iegādes procesā – iegūsiet Lånelöfte dokumentu. Lånelöfte ir kredīta pirmsapstiprinājums, kas sevī satur informāciju par maksimālo dzīvokļa vērtību, kādam banka ir gatava piešķirt kredītu. Vizīte bankā un lånelöfte izsniegšana nemaksās neko un tas parasti ir derīgs vienu mēnesi no izsniegšanas brīža. Lai iegūtu kredīta apstiprinājumu, noteikti būs nepieciešami pierādāmi ikmēneša ienākumi, vēlams Zviedrijā. Iespējams, ka dažas bankas ir pielaidīgākas uz ienākumiem ārzemēs, bet domāju, ka lielākā daļa pret tādiem izturēsies ar piesardzību. Teorētiski iegūtais dokuments būtu jāņem līdzi uz visām dzīvokļu apskatēm, lai parādītu māklerim, ka esat nopietns pircējs un ka varat atļauties šo dzīvokli. Realitātē neviens šo papīru nekad neprasa uzrādīt, tomēr, ja nonāksiet līdz dzīvokļa pirkšanai, tad bez šī papīra arī process varētu apstāties.
Tirgus izpēte
Pirms sākt dzīvokļa meklēšanu, vēlams veikt kārtīgu tirgus izpēti un uzstādīt vismaz pāris kritērijus dzīvoklim, lai saprastu, ko vēlaties un ko varat atļauties. Lai saprastu, kādas ir dzīvokļu cenas katrā no rajoniem, ieteicams izmantot vismaz sekojošos:
http://www.maklarstatistik.se/ – šajā mājaslapā tiek apkopoti un ik mēnesi atjaunoti dati par pārdotajiem dzīvokļiem un arī citu nekustamo īpašumu visā Zviedrijā. Tajā ietilpst dati par vairāk nekā 70% veikto darījumu, tātad tie ļoti precīzi atspoguļo reālo situāciju. Par piemēru ņemot pagājušo mēnesi, mēs varam secināt, ka vidējā cena centrālajā Stokholmā ir 63 418 SEK/m2 (5 100 LVL/m2), savukārt Lielajā Stokholmā (ieskaitot piepilsētas) vidējā cena ir 38 494 SEK/m2 (3096 LVL/m2). Turpat var izlasīt aī katra mēneša apskatu izklāstītu tekstā un redzēt sīkākus datus par konkrētām Stokholmas vai Zviedrijas teritorijām. Tas radīs diezgan labu priekšstatu par to, cik vidēji maksā jūs interesējošās platības dzīvoklis dažādās vietās.
http://www.slutpris.se/ – tomēr, ja lielāka interese ir par individuālajiem darījumiem, tad daudz noderīgāka būs šī saite. Tajā tiek uzrādīti pārdotie nevis sludinājumos esošie dzīvokļi. Informācija tajā tiek iegūta automātiski, tāpēc bieži vien tur redzamā cena var nebūt galīgā vai arī dati var nebūt pilnīgi korekti. Tomēr tajā iespējams redzēt individuālus darījumus uz kartes ar konkrētu darījuma summu un dzīvokļa platību. Un, ja esat noskatījis kādu konkrētu rajonu vai pat ielu, tad te daudz precīzāk varēsiet redzēt, cik maksā dzīvokļi šajā konkrētajā ielā. Pārdoto dzīvokļu datus pavisam nesen sāka piedāvāt arī hemnet portāls.
Dzīvokļa meklēšana
Te jums būs nepieciešams tikai viens interneta resurss: http://www.hemnet.se/
Šī ir lapa, ko vēl 1998. gadā izveidoja pāris lielākās mākleru kompānijas, bet tagad tajā ietilpst sludinājumi no vairāk nekā 2400 mākleru kompānijām. Jāpiebilst, ka Zviedrijā tuvu pie 100% darījumu notiek tieši ar mākleru starpniecību.
Lapa piedāvā filtrēt un meklēt dzīvokļus pēc visdažādākajiem kritērijiem, kuru detalizēts apraksts te būtu lieks, jo katram tie būs savādāki. Tāpat tā piedāvā reģistrēties un atzīmēt sev interesantos dzīvokļus vēlākai apskatei vienkopus, kā arī ļauj saglabāt sev vēlamos meklēšanas kritērijus, lai redzētu, vai pēc tiem nav parādījies kas jauns. Galvenais, ko atļaušos pieminēt, ir tas, ka “Bostadstyp” dzīvokļiem ir jānorāda “Bostadsrätt”.
Kas jāņem vērā dzīvokļa izvēlē
Katram, protams, ir savi kritērij gan vietas, gan platības, gan stāva izvēlē. Un galīgo lēmumu, protams, ietekmē arī dzīvokļa cena, tomēr sludinājumā redzamā dzīvokļa cena var būt ļoti mānīga. Visupirms, cena, kas redzama pie sludinājuma, visbiežāk ir tikai sākuma cena un, ja kāds būs gatavs solīt vairāk, tad tā kāps augstāk un augstāk, bet par to pastāstīšu nedaudz vēlāk.
Bez dzīvokļa cenas jāņem vērā ir arī afgift, ko Latvijā mēdz saukt par komunālajiem pakalpojumiem. Atšķirībā no Latvijas, šeit tā ir fiksēta mēneša maksa un tajā ietilpst daudz vairāk lietu, kas pārsvarā saistītas ar kooperatīva uzturēšanu un kooperatīva kredītu atmaksu. Papildus teritorijas uzkopšanai, mājas apdrošināšanai, atkritumu izvešanai un citiem sīkumiem, tajā vienmēr ietilpst arī apkure, kā arī siltais un aukstais ūdens. Vienīgais, kas tajā neietilpst ir elektrība un reizēm arī vājstrāvas komunikācijas (internets, kabeļtevīzija utt.).
Tātad, izdarot izvēli, jāņem vērā ne tikai dzīvokļa cena, bet arī ikmēneša afgift izmaksas, kas ilgtermiņā var padarīt šķietami lētu dzīvokli daudz dārgāku. Afgift ar laiku var mainīties, īpaši, ja mājā paredzēti kādi lieli remontdarbi (kanalizācijas cauruļu nomaiņa, lifta nomaiņa, jumta remonts vai kas cits). Nākotnes plānus parasti var redzēt kooperatīva gada pārskatā, kas vienmēr pievienots sludinājumam. Tāpat tur var atrast iepriekš veiktās renovācijas. Piemēram, ja mājai nesen mainīti logi un veikta siltināšana, tad uz apkures rēķina afgift noteikti nevajadzētu pieaugt tuvākajā laikā.
Svarīgs faktors ir arī tuvums sabiedriskajam transportam. Prātīga izvēle ir dzīvot tuvu metro vai pendeltåg (piepilsētas vilciens) stacijai. Ar pendeltåg parasti līdz centram iespējams tikt divreiz ātrāk nekā ar metro, jo tam pieturas ir izvietotas krietni vien retāk. Imigranti, īpaši no tuvajiem austrumiem, biežāk izvēlas dzīvot pie pendeltåg stacijām, kamēr zviedri pie metro. Tas skaidrojams ar to, ka tālāk no centra var nopirkt lētāku dzīvokli, bet nokļūt līdz centram tik pat ātri kā ar metro no daudz tuvāka rajona.
Pirms iegādāties dzīvokli, būtu vēlams noskaidrot arī nedaudz vairāk informācijas par pašu kooperatīvu (bostadsrättsföreningen) – cik daudz biedru ir tajā, kāda būs jūsu daļa kooperatīvā, cik liels ir kooperatīva kredīts. Aptuveno kooperatīva kredītu var ērti redzēt http://boreda.se/ mājaslapā. Ierakstot tajā kooperatīva nosaukumu, var atrast informāciju par to. Viens no svarīgākajiem faktiem tajā ir “belåning per kvm” jeb kooperatīva kredīts uz kvadrātmetru. Tiek uzskatīts, ka normāls kredīta apjoms ir ap 7000 SEK/m2. Viss kas ir zemāk jau tiek vērtēts kā labs. Kredīts virs 10000 SEK/m2 tiek vērtēts kā augsts. Piemēram, ja jūs pērkat 70m2 lielu dzīvokli par 1.5 miljoniem kronu un kooperatīva kredīts ir 15000 SEK/m2, tad rezultātā jūs piepērkat sev klāt arī 1 miljonu lielu kredītu. Tas, protams, nebūs jūsu individuālais kredīts, bet gan visa kooperatīva kopējais, tomēr jūs par to turpināsiet maksāt daudzus gadus afgift ikmēneša maksā. Šo informāciju var redzēt arī pie sludinājuma pievienotajā gada pārskatā, tomēr kredīta apjoms uz kvadrātmetru ne vienmēr ir skaidri norādīts un atrodams, tāpēc boreda.se resurss krietni atvieglos darbu.
Dzīvokļa apskate
Lai apskatītu dzīvokli, nav jāveic nekādas īpašas darbības, kā vien jādodas uz sludinājumā norādīto adresi “atvērto durvju” laikā. Parasti visiem dzīvokļiem ir divi laiki (viens svētdienas pēcpusdienā, viens pirmdienas vakarā), kad jebkurš interesents var ierasties un apskatīt dzīvokli. Dzīvokļa apskate ir obligāts priekšnosacījums, lai varētu to nopirkt, tāpēc nav vērts zvanīt pirms tam ar piedāvājumiem pirkt dzīvokli uzreiz par zemāku cenu. Pirmkārt, neviens mākleris nepārdos dzīvokli par zemāku cenu pirms apskates, otrkārt, tas tāpat būs jāapskata, lai veiktu darījumu. Ja vēlaties solīt ievērojami vairāk, vai nevarat tikt norādītajā laikā, tad mākleris var nākt pretī un noorganizēt ārpuskārtas apskati, ja īpašnieks piekrīt. Apskates laikā māklerim var uzdot jebkādus jautājumus un viņam ir jāsaka patiesība, kā arī jānorāda uz visiem viņam zināmajiem defektiem. Pēc apskates mākleris pieraksta visu interesentu vārdus un telefona numurs, pa kuriem vēlāk sazināsies, lai organizētu solīšanas procesu.
Solīšanas process
Parasti nākamajā dienā, kad beigušās abas dzīvokļa apskates, mākleris apzvana visus interesentus un jautā, vai viņi ir ieinteresēti dzīvoklī un solīšana var sākties. Solīšana ir tipiska solīšana ar augšupejošu soli un visi solītāji tiek informēti par izsoles gaitu ar SMS. SMS norādīts solītāja kods vai numurs un augstāk solītā summa. Ja vēlaties solīt vairāk, tad varat vai nu sūtīt SMS vai zvanīt māklerim un nosaukt savu summu. Kad vairāk neviens nesola, mākleris apzvana visus iesaistītos, lai pārliecinātos, ka viņi tiešām vairāk nesolīs un izsole ir beigusies. Pēc izsoles, parasti tās pašas dienas vakarā, kas var būt pat pēc 21:00 vakarā, pircējs un pārdevējs paraksta pirkuma līgumu. Te svarīgi pieminēt, ka pārdevējam ir brīvas tiesības pārdot dzīvokli jebkuram (pat ne augstākajam solītājam, ja cits, piemēram, piedāvā ātrāku ievākšanās datumu) vai nepārdot nemaz. Kamēr nav parakstīts līgums, solīšanai nav nekāds oficiāls spēks.
Papīru parakstīšana un uzņemšana kooperatīvā
Parakstot pirkuma līgumu, nepieciešams parakstīt vēl divus dokumentus – viens ir par rokasnaudas iemaksu noteiktā termiņā, otrs – pieteikums par uzņemšanu kooperatīvā. Visu tālāko procesu kārto mākleris – viņš sazinās ar kredīta apstiprinājumā norādīto bankas filiāli, lai sagatavotu kredīta izsniegšanai nepieciešamos dokumentus, nosūta visus nepieciešamos dokumentus kooperatīva valdei un pārrauga arī procesu par uzņemšanu kooperatīvā. Te jāņem vērā, ka līdz pat uzņemšanai kooperatīvā viss darījums var tikt atcelts, jo kooperatīva valde subjektīvu iemeslu dēļ var jūs neuzņemt tajā un līdz ar to visi parakstītie dokumenti zaudē juridisko spēku. Parasti gan tas tā nenotiek un galvenais, uz ko skatās kooperatīva valde, ir tas, vai jums ir regulāri ienākumi. Pie pirkuma līguma jūs arī vienosieties par konkrētu datumu, kurā jūs saņemsiet dzīvokļa atslēgas un varēsiet tur sākt dzīvot. Parasti tas ir pēc viena mēneša, bet var būt arī ilgāk. Tālāk jums ne par ko nebūtu jāsatraucās, vienīgi jāgaida zvans no bankas, kas aicinās jūs parakstīt kredīta izsniegšanas dokumentus.
Kredīta nianses
Atšķirībā no Latvijas, Zviedrijā kredītus ir pieņemts dalīt gabalos. Katrai kredīta daļai iespējams izvēlēties fiksētu termiņu ar noteiktu procentu likmi. Piemēram, iespējams pusi kredīta ņemt uz 5 gadiem ar fiksētu likmi šajos piecos gados, bet otru pusi uz 1 gadu ar likmi, kas mainīsies ik pēc gada. Grozījumus katrai konkrētajai daļai iespējams veikt tad, kad šis termiņš beidzies. Tātad, ja paņemsiet visu kredīta summu uz 5 gadiem, bet veiksiet pilnīgu atmaksu pēc 2 gadiem, tad tāpat būs jāmaksā procentu izmaksas par visiem 5 gadiem.
Atkarībā no tā, cik lielu veiksiet pirmo iemaksu, banka var jums atļaut neveikt kredīta amortizāciju (atmaksu), respektīvi, jums būs jāmaksā tikai procenti par kredītu, bet pamatsumma būs jūsu pašu ziņā, kredīts būs beztermiņa. Šāda prakse bija pieņemta ļoti daudzus gadus un tikai pēdējā laikā bankas sāk pieprasīt obligātu amortizāciju gadījumā, ja pirmo iemaksu veicat minimālā apmērā.
Izmaksas
Viss process jums kā pircējam nemaksā gandrīz pilnīgi neko. Bankas parasti neprasa komisijas maksu par kredīta izsniegšanu (tomēr atkarībā no bankas tas var atšķirties), visus māklera izdevumus sedz pārdevējs. Vienīgās izmaksas, kas jums ir, neskaitot pašu pirkuma summu, ir administratīvā maksa par uzņemšanu kooperatīvā, kas parasti nepārsniedz pāris simtus latu. Nav jāmaksā ne notāram, ne arī valsts nodeva par nekustamā īpašuma reģistrāciju, jo reāli nekāda nekustamā īpašuma nav. Ir vien jūsu reģistrācija kooperatīvā un viss nekustamais īpašums pieder kooperatīvam.
Kas tālāk?
Tālāk jums ne par ko nebūtu jāsatraucas, vien jādzīvo un jāmaksā ikmēneša afgift un elektrības maksājums, lai jūs nenokļūtu kronofogden uzmanības lokā. Iespējams, jums būs jānoslēdz pašam savs elektrības piegādes līgums, jo tikai daļai kooperatīvu ir kopējais mājas līgums. Vienīgā lieta, kur jums pašiem būs jāizrāda iniciatīva, ir apdrošināšana, kas Zviedrijā ir obligāta (līdzīgi kā OCTA, tikai dzīvokļiem). Tās izmaksas ir vidēji 100-200 Ls gadā un visvienkāršāk atrast labāko piedāvājumu var šajā cenu salīdzināšanas portālā: http://www.compricer.se/.